Rätt hyresgäst

Det viktigaste när du ska hyra ut din bostad i andra hand under en längre tid är att hitta rätt hyresgäst. Har du rätt hyresgäst så blir det sällan eller aldrig problem. Hyresgästen är i huvudsak företaget som skriver på kontraktet, men fastän det är en företagsbostad är förstås viktigt att individen som bor där också är ansvarsfull mot din egendom. Att hyra ut i andra hand till företag är bra, då nästan allt kan lösas av en juridisk person som tar ansvar för förhyrningen, medan det kan vara svårare att försöka få en individ som har flyttat vidare ut i världen, att ta ekonomiskt eller praktiskt ansvar för saker som han/hon har lämnat bakom sig. Vissa företag vill dock inte skriva under andrahandskontrakt åt sina anställda och då kan de föreslå ett garantibrev istället.

Vad vill hyresgästen ha?

De som kommer till Stockholm och vill bo i hus har nästan alltid barn och vill därför vara nära de internationella skolorna. Andrahandsuthyrning i Stockholm är därför mest attraktivt runt skolorna. De mest populära skolorna finner ni i Djursholm, Nacka, Bromma, innerstan och på Stora Essingen. I Malmö är avstånden kortare och därför har skolornas läge något mindre inflytande på val av boendeområde. Flera internationella skolor/förskolor ligger centralt, utan närliggande villaområden. Istället väger avstånd till arbetsplatsen och boendeområdets allmänna trevnad, tyngre.

Hyresperiod?

Familjer som kommer hit är kontrakterade på minst ett, oftast flera år och de har med sina möbler. Därför söker de en bostad som de kan bo i under hela tiden och företaget brukar i allmänhet bara bekosta flytten hit och inte flyttar under tiden de befinner sig i Sverige. Därför är det angeläget för den sökande att kontraktstiden är längre än ett år, och de flesta huskontrakt brukar vara minst 2 år eftersom ni hyresvärdar också har längre anställningar utomlands. För att få en så bra hyresgäst som möjligt är det därför bra vid uthyrning av hus att kunna erbjuda ett längre kontrakt.

Mest eftersökta inflyttsperiod

Familjer flyttar med skolåret – den stora inflyttningen sker under sommaren innan höstterminens start. Om du vill hyra ut från första september – se om du kan tidigarelägga det så att du kan bli aktuell för fler sökande, de flesta vill ha packat upp när barnen börjar skolan så slutet Juli/Augusti är mer efterfrågat. Nästa stora våg kommer lagom till vårterminen och det händer inte mycket på uthyrningsfronten däremellan för hus. Tänk på att inte fastna med stora kostnader under en hel termin eller i värsta fall ett helt skolår. Uthyrning av hus har även en liten säsong kring jul så om du inte kan hyra ut under sommaren finns en chans då att hyra ut till företag.

Fallgropar

Sätt huset på marknaden när det är störst efterfrågan, missar du sommaren riskerar du att du måste vänta på nästa termins början. Då får du betala för ett tomt hus och det kan vara ansträngande för ekonomin.

Detsamma gäller att inte göra sig omöjlig med kort hyresperiod eller för hög hyresnivå från början. Det är många som resonerar att vi går ut högt men går ner när det kommer närmre inpå, resultatet är ofta att du får dubbelt så mycket jobb eftersom du måste ringa runt till alla hyresförmedlare en eller flera gånger till, ditt hus visas inte om priset eller tidsperioden är svår för de sökande och du riskerar inte bara förlora en utan flera månadshyror om du missar högsäsongen… med följd att det är svårt att rätta till priset i nästa omgång eftersom du då har stora förluster på huset som stått tomt.

När ska jag vara beredd att visa huset?

Eftersom framförhållningen för de som flyttar oftast är ganska kort så räkna inte med att det blir så många som kommer och tittar flera månader innan ni beräknar att flytta utan att den stora rushen kommer när ni står mitt i packningen. Det är så marknaden fungerar och man får ha lite is i magen. Är ert hus i gott skick och priset reflekterar marknaden i övrigt så är det inga problem att hitta en hyresgäst. Vi arbetar under dagtid så fundera på hur du kan göra ditt hus tillgängligt för visningar med kort varsel. (Tyvärr har vi ofta väldigt kort framförhållning även om vi i de flesta fall kan ringa åtminstone dagen innan).

Vad kan jag ta ut i hyra?

Prissättning vid uthyrning är naturligtvis svårt och vi kan tyvärr inte hjälpa er med det. Vi är registrerade hyresförmedlare och lyder under fastighetsmäklarlagen vilket innebär att vi inte kan ta ansvar för hyresnivåer. Ni får helt enkelt sätta hyran själva och ta reda på vad som kan vara rimligt. Hyresnämnden kan hjälpa er med lämpliga nivåer. Det kan vara bra att veta standarden på kök och badrum ofta är det som avgör husets standard och tillåtna hyresnivå.

Deposition?

Vid andrahandsuthyrning är depositioner vanligast när man hyr möblerat men många företag anser att deras goda namn bör räcka när det skriver under kontraktet. Man får avgöra från fall till fall – stora, kända företag från A-listan eller globala företag bör vara tillräcklig garanti för er. När det är mindre bolag eller representationskontor utan juridisk person på plats kan det däremot vara befogat att ta en månadshyra i deposition. Om ni väljer att hyra ut till en privatperson eller annat än en juridisk person bör ni ta en deposition eller bankgaranti.

Hyreslagen och dess konsekvenser för dig

Hyreslagen är väldigt ensidigt skriven för att skydda hyresgästen, det innebär att det är väldigt viktigt för er att få en bra hyresgäst. Det finns också en rad paragrafer i hyreslagen som är tvingande så det är ingen idé att förhandla bort, exempelvis att försöka korta ner uppsägningstiden, det kan hyresgästen ändå strunta i om det inte fungerar för honom. Även om en del företag är villiga att betala kvartalshyra så kan man som hyresgäst säga nej till det eftersom lagen ger honom rätt till det.

Vad innebär besittningsrätten?

Tänk på att besittningsrätten gäller från första dagen i en villa och därför måste man skriva under “Avstående till besittning” innan tillträde. Om hyresperioden är längre än 4 år så ska man även skicka till hyresnämnden för att undvika problem. Igen, det är viktigt att välja rätt hyresgäst! Problemet är mycket ovanligt vid uthyrning, men bör beaktas.

Goda råd till hyresförhandlingen

Försök att vara tillmötesgående vid en hyresförhandling gällande de saker ni kan ordna och har råd med. På så vis skapar ni en god relation till hyresgästen vilket lönar sig i längden. Tänk på att hyresgästen tar hand om ert hus under er bortavaro och att ni kan behöva be dem om tjänster och överseende med skador på huset under åren. Vi har i tio års tid nästan bara goda erfarenheter av skötsamma och hjälpsamma hyresgäster som tar hand om problem i huset utan att klaga. Är relationen god kan ni be om tjänster och en glad hyresgäst ber sällan om hyresreduktion om det uppstår problem – en anda av ömsesidig förståelse kommer man mycket långt med. Om ni pressar hyresgästen till villkor som de inte egentligen är bekväma med så kan det påverka relationen under hela perioden. Det kan bli svårt att be om tjänster som vidarebefordring av fel levererad post (kommer att hända) eller överseende med skador som uppstår på huset. Ni har möjlighet att sätta en god ton i hyresförbindelsen redan från början och att inte krångla om småsaker och små kostnader i början är definitivt värt det i längden. Då har ni har en god chans att slippa åtgärda småsaker under sträng tidspress eller stå för småkostnader vid reparationer. ”What comes around goes around” brukar man säga.

Vad kan/ska du lämna till hyresgästen?

Vid uthyrning av hus brukar utemöbler och gräsklippare gå bra att lämna och man kan även diskutera lampor och gardiner som är svårt att ta med sig och dessutom brukar vara skräddarsydda för huset. Det går bra att fråga om hyresgästen är intresserad av att låna gardinerna.

Det kan vara en bra idé att lämna en manual till dina hyresgäster, för ett exempel klicka här.

Vad kan du göra för att få ditt hus uthyrt till en bra hyresgäst?

Tänk utifrån hyresgästens perspektiv för att appellera till så många som möjligt – då har du kanske möjlighet att välja hyresgäst. Gör bostaden tillgänglig för inflyttning strax innan skolstart. Att få ut en hög hyra är inte lika viktigt att som att få en nöjd hyresgäst som stannar hela hyresperioden, om en hyresgäst känner att de betalar i överkant bryter de ofta kontraktet och då kan du bli lämnad med en ”svår” hyresperiod att försöka täcka. Exempelvis kan ditt hus vara tillbaks på uthyrningsmarknaden under ”off-season” och det tar flera månader innan nästa anstormning av potentiella hyresgäster kommer. Var tillmötesgående! Alla eventuella förbättringar som du gör för bostaden kommer du själv ha glädje av senare, hyresgäster sliter inte mer på bostaden än du själv gör.