RÀtt hyresgÀst

Det viktigaste nÀr du ska hyra ut din bostad i andra hand under en lÀngre tid Àr att hitta rÀtt hyresgÀst. Har du rÀtt hyresgÀst sÄ blir det sÀllan eller aldrig problem. HyresgÀsten Àr i huvudsak företaget som skriver pÄ kontraktet, men fastÀn det Àr en företagsbostad Àr förstÄs viktigt att individen som bor dÀr ocksÄ Àr ansvarsfull mot din egendom. Att hyra ut i andra hand till företag Àr bra, dÄ nÀstan allt kan lösas av en juridisk person som tar ansvar för förhyrningen, medan det kan vara svÄrare att försöka fÄ en individ som har flyttat vidare ut i vÀrlden, att ta ekonomiskt eller praktiskt ansvar för saker som han/hon har lÀmnat bakom sig. Vissa företag vill dock inte skriva under andrahandskontrakt Ät sina anstÀllda och dÄ kan de föreslÄ ett garantibrev istÀllet.

Vad vill hyresgÀsten ha?

De som kommer till Stockholm och vill bo i hus har nÀstan alltid barn och vill dÀrför vara nÀra de internationella skolorna. Andrahandsuthyrning i Stockholm Àr dÀrför mest attraktivt runt skolorna. De mest populÀra skolorna finner ni i Djursholm, Nacka, Bromma, innerstan och pÄ Stora Essingen. I Malmö Àr avstÄnden kortare och dÀrför har skolornas lÀge nÄgot mindre inflytande pÄ val av boendeomrÄde. Flera internationella skolor/förskolor ligger centralt, utan nÀrliggande villaomrÄden. IstÀllet vÀger avstÄnd till arbetsplatsen och boendeomrÄdets allmÀnna trevnad, tyngre.

Hyresperiod?

Familjer som kommer hit Àr kontrakterade pÄ minst ett, oftast flera Är och de har med sina möbler. DÀrför söker de en bostad som de kan bo i under hela tiden och företaget brukar i allmÀnhet bara bekosta flytten hit och inte flyttar under tiden de befinner sig i Sverige. DÀrför Àr det angelÀget för den sökande att kontraktstiden Àr lÀngre Àn ett Är, och de flesta huskontrakt brukar vara minst 2 Är eftersom ni hyresvÀrdar ocksÄ har lÀngre anstÀllningar utomlands. För att fÄ en sÄ bra hyresgÀst som möjligt Àr det dÀrför bra vid uthyrning av hus att kunna erbjuda ett lÀngre kontrakt.

Mest eftersökta inflyttsperiod

Familjer flyttar med skolĂ„ret – den stora inflyttningen sker under sommaren innan höstterminens start. Om du vill hyra ut frĂ„n första september – se om du kan tidigarelĂ€gga det sĂ„ att du kan bli aktuell för fler sökande, de flesta vill ha packat upp nĂ€r barnen börjar skolan sĂ„ slutet Juli/Augusti Ă€r mer efterfrĂ„gat. NĂ€sta stora vĂ„g kommer lagom till vĂ„rterminen och det hĂ€nder inte mycket pĂ„ uthyrningsfronten dĂ€remellan för hus. TĂ€nk pĂ„ att inte fastna med stora kostnader under en hel termin eller i vĂ€rsta fall ett helt skolĂ„r. Uthyrning av hus har Ă€ven en liten sĂ€song kring jul sĂ„ om du inte kan hyra ut under sommaren finns en chans dĂ„ att hyra ut till företag.

Fallgropar

SÀtt huset pÄ marknaden nÀr det Àr störst efterfrÄgan, missar du sommaren riskerar du att du mÄste vÀnta pÄ nÀsta termins början. DÄ fÄr du betala för ett tomt hus och det kan vara anstrÀngande för ekonomin.

Detsamma gĂ€ller att inte göra sig omöjlig med kort hyresperiod eller för hög hyresnivĂ„ frĂ„n början. Det Ă€r mĂ„nga som resonerar att vi gĂ„r ut högt men gĂ„r ner nĂ€r det kommer nĂ€rmre inpĂ„, resultatet Ă€r ofta att du fĂ„r dubbelt sĂ„ mycket jobb eftersom du mĂ„ste ringa runt till alla hyresförmedlare en eller flera gĂ„nger till, ditt hus visas inte om priset eller tidsperioden Ă€r svĂ„r för de sökande och du riskerar inte bara förlora en utan flera mĂ„nadshyror om du missar högsĂ€songen
 med följd att det Ă€r svĂ„rt att rĂ€tta till priset i nĂ€sta omgĂ„ng eftersom du dĂ„ har stora förluster pĂ„ huset som stĂ„tt tomt.

NĂ€r ska jag vara beredd att visa huset?

Eftersom framförhĂ„llningen för de som flyttar oftast Ă€r ganska kort sĂ„ rĂ€kna inte med att det blir sĂ„ mĂ„nga som kommer och tittar flera mĂ„nader innan ni berĂ€knar att flytta utan att den stora rushen kommer nĂ€r ni stĂ„r mitt i packningen. Det Ă€r sĂ„ marknaden fungerar och man fĂ„r ha lite is i magen. Är ert hus i gott skick och priset reflekterar marknaden i övrigt sĂ„ Ă€r det inga problem att hitta en hyresgĂ€st. Vi arbetar under dagtid sĂ„ fundera pĂ„ hur du kan göra ditt hus tillgĂ€ngligt för visningar med kort varsel. (TyvĂ€rr har vi ofta vĂ€ldigt kort framförhĂ„llning Ă€ven om vi i de flesta fall kan ringa Ă„tminstone dagen innan).

Vad kan jag ta ut i hyra?

PrissÀttning vid uthyrning Àr naturligtvis svÄrt och vi kan tyvÀrr inte hjÀlpa er med det. Vi Àr registrerade hyresförmedlare och lyder under fastighetsmÀklarlagen vilket innebÀr att vi inte kan ta ansvar för hyresnivÄer. Ni fÄr helt enkelt sÀtta hyran sjÀlva och ta reda pÄ vad som kan vara rimligt. HyresnÀmnden kan hjÀlpa er med lÀmpliga nivÄer. Det kan vara bra att veta standarden pÄ kök och badrum ofta Àr det som avgör husets standard och tillÄtna hyresnivÄ.

Deposition?

Vid andrahandsuthyrning Ă€r depositioner vanligast nĂ€r man hyr möblerat men mĂ„nga företag anser att deras goda namn bör rĂ€cka nĂ€r det skriver under kontraktet. Det Ă€r olika frĂ„n bolag till bolag, mĂ„nga vill inte lĂ€mna depositioner eftersom det pĂ„verkar företagets likviditet (ta bort meningen). Man fĂ„r avgöra frĂ„n fall till fall – stora, kĂ€nda företag frĂ„n A-listan eller globala företag bör vara tillrĂ€cklig garanti för er. NĂ€r det Ă€r mindre bolag eller representationskontor utan juridisk person pĂ„ plats kan det dĂ€remot vara befogat att ta en mĂ„nadshyra i deposition. Om ni vĂ€ljer att hyra ut till en privatperson eller annat Ă€n en juridisk person bör ni ta en deposition eller bankgaranti.

Hyreslagen och dess konsekvenser för dig

Hyreslagen Ă€r vĂ€ldigt ensidigt skriven för att skydda hyresgĂ€sten, det innebĂ€r att det Ă€r vĂ€ldigt viktigt för er att fĂ„ en bra hyresgĂ€st. Det finns ocksĂ„ en rad paragrafer i hyreslagen som Ă€r tvingande sĂ„ det Ă€r ingen idĂ© att förhandla bort, exempelvis att försöka korta ner uppsĂ€gningstiden, det kan hyresgĂ€sten Ă€ndĂ„ strunta i om det inte fungerar för honom. Även om en del företag Ă€r villiga att betala kvartalshyra sĂ„ kan man som hyresgĂ€st sĂ€ga nej till det eftersom lagen ger honom rĂ€tt till det.

Vad innebÀr besittningsrÀtten?

TĂ€nk pĂ„ att besittningsrĂ€tten gĂ€ller frĂ„n första dagen i en villa och dĂ€rför mĂ„ste man skriva under “AvstĂ„ende till besittning” innan tilltrĂ€de. Om hyresperioden Ă€r lĂ€ngre Ă€n 4 Ă„r sĂ„ ska man Ă€ven skicka till hyresnĂ€mnden för att undvika problem. Igen, det Ă€r viktigt att vĂ€lja rĂ€tt hyresgĂ€st! Problemet Ă€r mycket ovanligt vid uthyrning, men bör beaktas.

Goda rÄd till hyresförhandlingen

Försök att vara tillmötesgĂ„ende vid en hyresförhandling gĂ€llande de saker ni kan ordna och har rĂ„d med. PĂ„ sĂ„ vis skapar ni en god relation till hyresgĂ€sten vilket lönar sig i lĂ€ngden. TĂ€nk pĂ„ att hyresgĂ€sten tar hand om ert hus under er bortavaro och att ni kan behöva be dem om tjĂ€nster och överseende med skador pĂ„ huset under Ă„ren. Vi har i tio Ă„rs tid nĂ€stan bara goda erfarenheter av skötsamma och hjĂ€lpsamma hyresgĂ€ster som tar hand om problem i huset utan att klaga. Är relationen god kan ni be om tjĂ€nster och en glad hyresgĂ€st ber sĂ€llan om hyresreduktion om det uppstĂ„r problem – en anda av ömsesidig förstĂ„else kommer man mycket lĂ„ngt med. Om ni pressar hyresgĂ€sten till villkor som de inte egentligen Ă€r bekvĂ€ma med sĂ„ kan det pĂ„verka relationen under hela perioden. Det kan bli svĂ„rt att be om tjĂ€nster som vidarebefordring av fel levererad post (kommer att hĂ€nda) eller överseende med skador som uppstĂ„r pĂ„ huset. Ni har möjlighet att sĂ€tta en god ton i hyresförbindelsen redan frĂ„n början och att inte krĂ„ngla om smĂ„saker och smĂ„ kostnader i början Ă€r definitivt vĂ€rt det i lĂ€ngden. DĂ„ har ni har en god chans att slippa Ă„tgĂ€rda smĂ„saker under strĂ€ng tidspress eller stĂ„ för smĂ„kostnader vid reparationer. ”What comes around goes around” brukar man sĂ€ga.

Vad kan/ska du lÀmna till hyresgÀsten?

Vid uthyrning av hus brukar utemöbler och grÀsklippare gÄ bra att lÀmna och man kan Àven diskutera lampor och gardiner som Àr svÄrt att ta med sig och dessutom brukar vara skrÀddarsydda för huset. Det gÄr bra att frÄga om hyresgÀsten Àr intresserad av att lÄna gardinerna.

Det kan vara en bra idé att lÀmna en manual till dina hyresgÀster, för ett exempel klicka hÀr.

Vad kan du göra för att fÄ ditt hus uthyrt till en bra hyresgÀst?

TĂ€nk utifrĂ„n hyresgĂ€stens perspektiv för att appellera till sĂ„ mĂ„nga som möjligt – dĂ„ har du kanske möjlighet att vĂ€lja hyresgĂ€st. Gör bostaden tillgĂ€nglig för inflyttning strax innan skolstart. Att fĂ„ ut en hög hyra Ă€r inte lika viktigt att som att fĂ„ en nöjd hyresgĂ€st som stannar hela hyresperioden, om en hyresgĂ€st kĂ€nner att de betalar i överkant bryter de ofta kontraktet och dĂ„ kan du bli lĂ€mnad med en ”svĂ„r” hyresperiod att försöka tĂ€cka. Exempelvis kan ditt hus vara tillbaks pĂ„ uthyrningsmarknaden under ”off-season” och det tar flera mĂ„nader innan nĂ€sta anstormning av potentiella hyresgĂ€ster kommer. Var tillmötesgĂ„ende! Alla eventuella förbĂ€ttringar som du gör för bostaden kommer du sjĂ€lv ha glĂ€dje av senare, hyresgĂ€ster sliter inte mer pĂ„ bostaden Ă€n du sjĂ€lv gör.